“當海水退潮之后，才知道誰在裸泳。”

如果把“股神”巴菲特這句廣為流傳的格言放到房地產行業，其實還可以解讀出另一層意思——當海水退潮之后，才能看清每家房地產企業的進階之路。

在資本大潮、人口和土地紅利的助推之外，哪些房企為行業高質量發展沉淀了先進的生產技術和經驗？這一問并非空穴來風。從行業屬性來看，房地產業及其上下游產業不僅涉及經濟命題，更是重大的民生命題。當前，住房回歸居住屬性，如果建造業還停留在十幾年前的邏輯和水平上，住房質量通病層出不窮，那么房地產的高質量發展就無從談起。

“投資拿地是房企的開拓之舉，工程建造能力體系是房地產企業的筑基之舉，二者缺一不可。事實上后者在過去往往被忽視，缺乏建造能力和體系的支撐，企業越大、項目越多、周轉越快，風險也就愈積愈多。”上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

亟須鍛造高質量建造體系

房地產業高質量發展面臨諸多挑戰。其中，建造過程粗放、質量問題頻發是亟須解決的問題。房地產業與建筑業作為上下游產業，本可以實現相輔相成，但現實情況是不少房地產企業只充當了資本平臺，并不掌握建造技術，依靠“雇傭軍開疆擴土”，實現短期擴張。

隨著資本、人口和土地紅利逐漸褪去，行業發展對房地產企業運營能力和建造能力的考驗越來越多，企業的盈利空間和成本管控壓力也在增加。在資本逐利下，一些本就不掌握建造技術的房地產企業開始壓縮成本甚至侵蝕建材質量，導致客戶維權事件多發。

“房地產行業正在出現一條分水嶺，那些掌握建造技術并能平衡好產品質量和開發節奏的企業，在這輪周期中優勢更加明顯；一些片面追求周轉速度而沒有技術沉淀的房企，則可能亂了陣腳。”嚴躍進認為，好房子從來不缺市場，質量和品質就是第一道防線。

在這方面，以萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）、恒大集團有限公司、碧桂園控股有限公司等為代表的頭部企業早已謀篇布局。其中，萬科早在1999年就成立了萬科建筑研究中心。從2003年推廣標準化設計到2004年開展住宅產業化產品策劃和實驗樓計劃，如今萬科已經探索形成了成熟的“5+2+X”建造體系。

“萬科們”的探索正好契合了建筑業本身的轉型升級。

“與發達國家相比，我國建筑業工業化程度低、建造技術落后，建筑業傳統生產方式仍占據主導地位，傳統模式積累的問題與矛盾日益突出。”住房和城鄉建設部建筑設計標準化技術委員會主任委員、中國建筑標準設計研究院總建筑師劉東衛說道。

劉東衛認為，房地產業應由過去粗放式發展模式向建筑產業現代化發展轉型。一是確立基本的質量品質理念及技術體系。二是重視工業化生產建造與集成技術問題。三是以可持續發展為理念，從建筑的全生命周期來考慮問題。

頭部企業帶動效應明顯

建筑業轉型升級和房地產高質量發展，都需要有企業先行探路，這里既充滿風險也有豐厚回報。彼時，萬科“掌門人”王石從日本考察回來后毅然決定投入住宅產業化，很多人不理解，房地產大有賺錢機會，為何看上吃力不討好的住宅產業化？

20年彈指一揮間，如今再回看萬科彼時的戰略，不可謂不是眼光長遠。日前，由河南省住房和城鄉建設廳等主辦的“全省建筑工程質量品質提升暨質量安全手冊推進觀摩會”走進鄭州萬科的美景世玠項目，有參觀者發出感嘆，萬科已經在產業化道路上走了這么遠。

萬科的戰略定力不止于如此。在2017年股東大會上，有記者提問剛履新萬科集團董事會主席的郁亮：“萬科一直提產業化，但我發現萬科在這條路上一直都是比較孤獨的。產業化對萬科競爭力有沒有幫助？”面對提問，郁亮首先回應“你說得太正確了”。

“萬科在產業化的道路上是孤獨的先行者，但未來萬科將依舊堅定地走產業化的道路。萬科的產業化一直圍繞著‘兩提兩減’，萬科自己的目標是不會改變的。”郁亮說，既然產業化是未來的發展方向，萬科一定會做下去，即使很孤獨。

在中國房地產過去20年的快速發展中，少數派、孤獨者往往是引領行業發展方向的代名詞。“許多開發商重規模輕能效、重表面輕品質、重現在輕長久，這樣的發展模式不可持續。”劉東衛認為，建筑產業現代化必須要擺脫傳統模式路徑的依賴和束縛，尋求以建筑產業現代化為目標的新型建筑工業化發展路徑。

建筑產業現代化不可能一蹴而就。經過20年沉淀，萬科吸取發達國家經驗教訓，探索出了符合中國國情的“5+2+X”建造體系。5指系統模板、全現澆外墻、裝配式內隔墻、爬架、穿插提效；2指適度預制和裝配式裝修，X指智能、環保、人文等。

“頭部企業的戰略制定對行業發展有重要導向作用，房地產業高質量發展，既要做到綠色發展，又要提升安全、質量和品質，還要兼顧生產效率。”嚴躍進認為，未來建造體系和能力將成為房地產企業的核心競爭力之一，也是必須掌握的看家本領。